Oportunidades seleccionadas
Vivienda, inversión y desarrollos en Montevideo.
FRAGA BROKERNegocios InmobiliariosContactarEstrategia inmobiliaria
No se trata de publicar.
Se trata de posicionar.
Tasación, estrategia y marketing para vender propiedades con criterio, datos y dirección.
¿Estás buscando comprar, alquilar o invertir?Abrir Fraga MatchÁlvaro Fraga · Analista en Gestión Inmobiliaria · Tasador Inmobiliario · Analista en Marketing
Montevideo, Uruguay
FundamentoPrecio justo
DirecciónEstrategia
ResultadoPosicionamiento
Fraga Match · búsqueda profesional
Buscar una propiedad también merece estrategia.
Fraga Match transforma una búsqueda dispersa en un encargo claro: primero entiende qué necesitás, después ordena las opciones y finalmente centraliza las visitas con Fraga Broker.
Organizar mi búsquedaPodés empezar sin registrarte. El espacio personal sirve para guardar búsquedas, comparar propiedades, descargar fichas y pedir visitas.Definís lo que realmente necesitás
Zona, presupuesto, garantías, financiación, renta objetivo, plazos, prioridades y límites reales.
Guardás y comparás con criterio
Podés sumar avisos de Fraga Broker, portales o colegas, guardar las opciones que te interesan y descargar una ficha de cada una.
Fraga Broker coordina por vos
Elegís qué querés visitar y nosotros coordinamos con la inmobiliaria responsable, manteniendo un solo historial y un solo interlocutor.
Alianza inmobiliaria
Dos equipos trabajando.
Un solo interlocutor.
Trabajar conmigo también es contar con la estructura, la experiencia y la red comercial de Inmobiliaria Central. Un aliado estratégico que suma capacidades para darle más alcance y mejores herramientas a cada operación.
Experiencia, cartera y respaldo comercial.FRAGA BROKERDirección, coordinación y estrategia centralizada.2×Conocer cómo trabajamos
Dos equipos a favor de tu operación.
Vos hablás solamente con Fraga Broker. Yo centralizo la comunicación, coordino a los equipos y mantengo una única estrategia, para que ganes alcance sin tener que lidiar con más de una inmobiliaria.
Información para propietarios
Vender bien empieza
antes de publicar.
Una propiedad no necesita solamente exposición. Necesita un precio defendible, una presentación profesional y una estrategia capaz de colocarla frente al comprador correcto.
No inflo el precio para conseguir una firma. Estudio el mercado para construir una venta posible.Valoración y diagnóstico
Analizo la propiedad, la microzona, los comparables, la competencia y el comportamiento real de la demanda.
Preparación comercial
Ordenamos la documentación y definimos cómo presentar cada ambiente, sus fortalezas y sus oportunidades.
Posicionamiento y difusión
Fotografías, videos, textos y campañas pensadas para destacar la propiedad, no para sumarla a una pila de avisos.
Visitas con criterio
Filtro interesados, coordino las visitas y te mantengo al tanto de la actividad y las respuestas del mercado.
Negociación y cierre
Defiendo el valor con argumentos y acompaño la reserva, la documentación y cada paso hasta la escritura.
Selección actual
Propiedades con una razón para estar acá.
No acumulamos publicaciones. Seleccionamos oportunidades y explicamos por qué pueden tener sentido para cada comprador.
Venta · Monoambiente
Ubicación y renta en Parque Rodó
- 24 m² · piso 6 · vista despejada
- USD 90.000 · GGCC $ 3.500
- Rentabilidad bruta proyectada: 6,2% aprox.
Alquiler · Apartamento
Amplitud clásica, renovación contemporánea
- 2 dormitorios + servicio
- Piso 9 · garaje
- USD 2.850 mensuales
- GGCC $U 17.000
BuceoCH99Vivienda + rentaVenta · Apartamento
2 dormitorios en Complejo CH99
- 50 m² aprox.
- Renta hasta octubre de 2027
Ciudad Vieja722m² construidos
Buceo · Calle Jacinto Vera497m² de terrenoVenta · Padrón
Padrón con potencial de desarrollo
- Frente de 8,40 m
- 320 m² edificados aprox.
- USD 305.000
Parque Rodó84m² totalesAlquiler · Apartamento
3 dormitorios, garaje y vista abierta
- Piso 8 al frente · balcón de 10 m²
- $U 51.000 mensuales
Álvaro FragaMontevideo · Uruguay
Quién soy
Criterio técnico,
mirada comercial.
Soy Álvaro Fraga. Antes de dedicarme al mundo inmobiliario aprendí algo esencial: vender no es presionar, es escuchar, entender el problema y construir una decisión que tenga sentido.
Trabajo en ventas, atención al cliente y gestión comercial desde 2001, y en el sector inmobiliario desde 2020. Hoy combino tasación, análisis de mercado, negociación y marketing para que cada propiedad tenga una estrategia, no solamente una publicación.
“No publico una propiedad para ver qué pasa. Primero entiendo qué tengo, para quién puede tener valor y cómo debe salir al mercado.”
Formación
- Analista en Gestión Inmobiliaria
- Tasador Inmobiliario
- Analista en Marketing
- Bachiller en Derecho
- Secretariado Ejecutivo · Inglés intermedio
Cómo trabajo
- Leo el activo y su contexto
- Fundamento el valor con datos
- Defino público, mensaje y salida
- Negocio con información y criterio
Fuera del traje
Entreno deportes de combate, me pierdo investigando historias de Montevideo y disfruto el tiempo con mi familia. Thelma y Louise, mis dos gatas, aportan la cuota diaria de caos corporativo.
20+años en ventas
3miradas profesionales
1método sin humo
Valoración inmobiliaria
La piedra angular
de toda venta.
Si el valor de partida está mal, todo lo que viene después se construye torcido: la estrategia, el público, la negociación y el tiempo de venta. Tasar no es elegir un número atractivo ni copiar publicaciones; es interpretar el activo dentro de su mercado.
Solicitar una valoración01
No es lo mismo comparar manzanas con peras.
Dos propiedades cercanas pueden pertenecer a mercados distintos.Tipología, padrón, orientación, estado, piso, frente, fondo, calidad constructiva y demanda cambian el valor.Estudio la cuadra y su entorno inmediato: no alcanza con nombrar el barrio.
Selecciono antecedentes que compiten de verdad con el inmueble y depuro precios publicados.
Homogeneizo diferencias de superficie, edad, estado, ubicación, altura y atributos.
Cada evidencia pesa según su semejanza, calidad y relevancia; no todos los datos valen lo mismo.
Analizo proporciones, aprovechamiento, forma del terreno, retiros, FOS, altura y potencial normativo.
Cuando corresponde, confronto el resultado por renta, costo, depreciación o método residual.
Cómo llego al resultado
Datos, criterio y controles cruzados.
El valor final surge de investigar, comparar, corregir y justificar. El objetivo no es prometer el precio más alto: es encontrar el valor que el mercado puede defender.
Relevamiento completo
Inspecciono superficie, tipología, estado, calidad, orientación, funcionalidad, documentación, normativa y condicionantes.
Investigación de mercado
Reviso oferta, antecedentes, competencia, demanda y dinámica de la microzona en el momento concreto de la valoración.
Homogeneización
Aplico coeficientes y ponderaciones para llevar propiedades diferentes a una base comparable técnicamente defendible.
Conclusión y estrategia
Presento rango de valor, fundamento, precio de salida y estrategia; luego leo la respuesta real del mercado.
Mentoría de tasación
TASAR NO ES ADIVINAR
Una mentoría sobre los distintos métodos de tasación inmobiliaria, cuándo utilizar cada uno y cómo construir una valoración defendible.
Edición digitalOperadores
Álvaro Fraga · Fraga Broker
MOI
Manual para
Operadores
Inmobiliarios
Conocimiento aplicado
Un manual de campo para trabajar con más criterio y menos improvisación.
Creé este ebook para quienes empiezan en la actividad y para operadores que quieren ordenar su método de trabajo. Una guía práctica para entender la operación inmobiliaria completa, tomar mejores decisiones y profesionalizar cada contacto con el cliente.
Captación y calificación
Cómo detectar oportunidades, conocer al propietario y evaluar si una propiedad es trabajable.
Valoración y estrategia
Las bases para defender un precio, posicionar el inmueble y evitar errores desde el inicio.
Proceso comercial
Publicación, consultas, visitas, seguimiento, negociación y conducción de la operación.
Controles de campo
Criterios y verificaciones rápidas para no depender únicamente de la memoria o la intuición.
Comprar el ebookCompra y acceso digital a través de Hotmart.
Trabajo con inversores
Primero entiendo al inversor. Después buscamos el activo.
Capital disponible, objetivo, horizonte, liquidez, tolerancia al riesgo y estrategia de salida. Una propiedad puede ser atractiva; la inversión tiene que ser defendible y adecuada para quien la compra.
Definir mi perfil inversorAnálisis del activoMontevideo · Uruguay
NOI
Ingreso netoLo que realmente produce el activo.
ROI
RetornoResultado sobre el capital invertido.
MAB
Beneficio operativoLectura económica antes de decidir.
El activo cambia. El flujo también.Flujo de fondos inmobiliario
La rentabilidad no es una foto: es una película.
Un porcentaje aislado puede verse muy bien y esconder una mala inversión. Por eso proyecto el dinero que entra y sale durante todo el horizonte: compra, operación, financiación, mejoras y venta. El resultado permite comparar oportunidades sobre una misma base y saber cuándo —y bajo qué condiciones— recuperás el capital.
Entrada
Precio, gastos de compra, honorarios, impuestos, obra, equipamiento y capital propio o financiado.
Operación
Renta efectiva, ajustes, vacancia, mantenimiento, tributos, seguros, administración y servicio de deuda.
Salida
Valor probable de reventa, costos de salida, saldo de deuda, plusvalía y tiempo total de recuperación.
Flujo neto por períodoIngresos efectivos − egresos − inversión y deudaLo pruebo en escenarios conservador, base y exigente para medir retorno, liquidez y sensibilidad antes de comprar.
Un método, no una corazonada
Cómo trabajo con cada perfil inversor.
No empiezo enviando propiedades al azar. Primero construimos un criterio de búsqueda y recién entonces filtramos oportunidades.
RentaReventaDesarrolloResguardo de capital
Perfil y objetivo
Definimos capital propio, financiación, retorno esperado, plazo, necesidad de liquidez y nivel de involucramiento.
Búsqueda y filtrado
Detecto activos con renta, propiedades mal posicionadas, oportunidades de reciclaje, reventa o desarrollo.
Números y escenarios
Analizo ingresos, gastos, vacancia, impuestos, mantenimiento, NOI, ROI, MAB, riesgos y posibles escenarios de salida.
Compra y estrategia de salida
Negocio con fundamento y acompaño la operación pensando desde el inicio cómo rentar, mejorar, conservar o vender el activo.
Venta de llaves comerciales
Un negocio en marcha no se valora por lo que se ve.
Una llave comercial reúne capacidad de generar resultados, ubicación, contrato, activos, permisos, equipo, clientela y riesgo. Para venderla bien hay que ordenar la información y traducir el negocio a una oportunidad comprensible para el comprador correcto.
La utilidad declarada es el punto de partida. El valor aparece cuando esa utilidad puede comprobarse, normalizarse y sostenerse.Analizar mi llave comercial
Rentabilidad normalizada
Ventas, costos, sueldos, alquiler, impuestos, gastos y utilidad sostenible, separando el resultado real de lo excepcional.
Contrato y continuidad
Plazo, cesión, garantías, ajustes, habilitaciones y condiciones necesarias para que el negocio pueda continuar operando.
Activos y valor intangible
Equipamiento, inventario, marca, clientela, reputación, procedimientos y dependencia de la persona que hoy lo gestiona.
Mercado y comprador
Rubro, ubicación, barreras de entrada, competencia y perfil de quien tiene capacidad real para operar y hacer crecer el negocio.
Riesgo y recupero
Inversión total, capital de trabajo, plazo de recupero, sensibilidad de los números y contingencias de la operación.
Estrategia y negociación
Presentación profesional, confidencialidad, filtro de interesados, argumentos de valor, negociación y transición ordenada.
Disponible · Ciudad ViejaVenta de llave · Alzaibar
Local gastronómico montado y equipado.
Salón, barra, despacho y cocina profesional. Una base operativa ya instalada para reducir tiempo y costo de puesta en marcha.
LlaveUSD 16.000Alquiler$U 25.000Gastos comunes$U 3.000 aprox.
Ver oportunidadNo se vende solamente lo que el negocio ganó. Se vende la posibilidad razonable de que otro pueda seguir ganándolo.
Análisis y criterio
Información para decidir mejor.
Notas directas sobre mercado, tasación, ventas, inversión y crédito inmobiliario. Sin convertir cada párrafo en una ceremonia.
01
Venta · Estrategia
¿Cómo detectar una propiedad mal posicionada?
Precio, presentación y mensaje pueden estar saboteando una buena propiedad.Próxima nota02
Tasación · Mercado
Precio publicado no es precio de mercado
Mirar avisos no alcanza: hay que depurar, comparar y explicar las diferencias.Próxima nota03
Inversión · Rentabilidad
Una renta alta puede esconder un riesgo alto
El porcentaje solo tiene sentido cuando entendemos costos, liquidez y horizonte.Próxima notaVideos de @fraga.broker
Ideas inmobiliarias en formato vertical.
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Compromiso con la comunidad
Inmobiliarias Solidarias
Un movimiento que reúne a profesionales y empresas del sector inmobiliario para impulsar acciones solidarias, generar apoyo y colaborar con organizaciones sociales.
Hablemos de tu propiedad
Primero entendemos el problema. Después hablamos de vender.
Si querés tasar, vender o analizar una inversión, contame qué tenés entre manos y empezamos por un diagnóstico concreto.